Grundsteuerreform – Teil 2 : Handlungsbedarf 2022 in Bayern

Ab dem Jahr 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Vorschriften erhoben. Die Vorbereitungen dazu laufen aber bereits jetzt. Deshalb müssen Grundstückseigentümer zwischen dem 01.07.2022 und 31.10.2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. In Teil 2 unserer Serie zur Grundsteuerreform geht es um die Grundsteuer in Bayern.

Teil 1 zu den Hintergründen der Grundsteuerreform sowie den Neuregelungen in Berlin finden Sie hier. Auch in diesem Teil 2 soll es nicht um die Besteuerung von Land- und Forstwirtschaftsflächen (Grundsteuer (A)) gehen, sondern um sonstiges Grundvermögen, also insbesondere Wohngrundstücke, Wohnungseigentum und Betriebsgrundstücke.

Neufassung der bisherigen Regelungen in Bayern:
Bayerisches Grundsteuergesetz

Bayern weicht bei der Grundsteuerreform vom sogenannten Bundesmodell ab. Zwar wurde durch die erfolgte Gesetzesänderung die Gesetzgebungskompetenz (die zuvor nicht einheitlich beurteilt wurde) eindeutig dem Bund zugeschrieben. Gleichzeitig wurde den Ländern aber durch eine Öffnungsklausel die Möglichkeit eröffnet, abweichende Regelungen zu treffen. Neben Niedersachsen, Hessen, Hamburg, Baden-Württemberg, dem Saarland und Sachsen hat davon bisher auch Bayern Gebrauch gemacht. Deshalb richtet sich die Grundsteuer in Bayern nach dem Bayerischen Grundsteuergesetz.

Demnach wird die Grundsteuer nach folgender, zunächst simpel erscheinender Formel berechnet:


Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

Die tatsächliche Höhe der Grundsteuer liegt wie bisher auch in den Händen der Kommunen. Denn sie entscheiden über die Höhe des Hebesatzes, der mit der Berechnungsgrundlage multipliziert wird. Die Hebesätze werden erst 2024 festgelegt, sodass bis dahin keine Prognose über die Höhe der Grundsteuer möglich ist. Insgesamt sind die Kommunen aber angehalten, die durchschnittliche Steuerbelastung nicht zu erhöhen. Eine Grundsteuer (C), die höheren Hebesätze für Bauland ermöglicht, gibt es im Gegensatz zum Bundesmodell in Bayern nicht.

Bis 2024 kann also nur geklärt werden, welcher Grundsteuermessbetrag für ein Grundstück vorliegt. Der Messbetrag berechnet sich wie folgt:

Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl x Grundsteuermesszahl

+

Gebäudefläche x Äquivalenzzahl x Grundsteuermesszahl

Neben der Fläche ist die Äquivalenzzahl die zweite maßgebliche Größe zur Berechnung der Grundsteuer. Diese ist wertunabhängig und beträgt für unbebaute Grundstücksflächen in der Regel 0,04 Euro/m2 sowie für Gebäudeflächen 0,50 Euro/m2.

Ebenso wie beim Bundesmodell werden bestimmte Gebäude besonders gefördert. Während das unbebaute Grundstück eine Grundsteuermesszahl von 100 % hat, wird bei Wohngebäuden ein Abschlag von 30 % angesetzt. Die Grundsteuermesszahl für Wohngebäude beträgt also 70 %. Weitere Ermäßigungen gibt es für den sozialen Wohnungsbau, Betriebswohnungen in der Landwirtschaft und Baudenkmäler. Für einige Gebäude bzw. Grundstücke, die dem öffentlichen Interesse dienen, gibt es eine Steuerbefreiung.

Vergleich des Bundesmodells und des bayerischen Modells

Ziel der Grundsteuerreform war unter anderem auch die Vereinfachung der Grundsteuer. Das ist in Bayern deutlich besser gelungen als z.B. in Berlin. Während dort verschiedene, vergleichsweise aufwändige Arten zur Berechnung des Werts eines Grundstücks zum Einsatz kommen, richtet sich die Grundsteuer in Bayern nicht nach dem Grundstückswert, sondern nach der Größe des Grundstücks und der etwaigen Bebauung. Die Art der Grundstücksnutzung wird lediglich durch die sogenannte Äquivalenzzahl berücksichtigt. Zudem muss so die Grundsteuer nicht, wie im Bundesmodell vorgesehen, regelmäßig neu ermittelt werden, um Veränderungen an der Bewertung des Grundstücks widerzuspiegeln.

Demgegenüber wurden Bedenken an der Verfassungsmäßigkeit geäußert, da Eigentümer unabhängig vom tatsächlichen Wert des Grundstücks bei gleicher Größe die gleiche Steuer zahlen müssen, zum Beispiel also der Eigentümer eines Hauses am Rande des Gewerbegebiets und der Eigentümer eines Hauses im Stadtkern.

Dem stellt sich die bayerische Staatsregierung entgegen und führt an, dass ein hoher Grundstückswert nicht unbedingt mit einem hohen, frei verfügbaren Vermögen gleichzusetzen ist. Insbesondere alteingesessene Familien, deren Grundstücke schon seit Generationen in Familienbesitz sind, und deren Vermögen im Wesentlichen aufgrund der Wertsteigerung der Immobilie entstanden ist, würden durch eine wertabhängige Grundsteuer belastet.

Zudem ist zu bedenken, dass die Lage des Grundstücks zumindest über den Hebesatz die Höhe der Grundsteuer beeinflusst. So wird für ein Grundstück in München oder Nürnberg immer eine höhere Grundsteuer anfallen, als in Miesbach oder Roth.

Was Eigentümer nun tun müssen

Vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 müssen Grundstücks- und Wohnungseigentümer ihre elektronische Steuererklärung zur Grundsteuer über ELSTER oder in Papierform abgeben. Dafür müssen die Eigentümer viele Informationen zusammentragen. Informationen zur Fläche und zur Flurnummer des Grundstücks können vorübergehend im BayernAtlas kostenlos abgerufen werden.

Informationen zum Grundbuch und ggf. zum Eigentumsanteil können z.B. aus dem Grundbuchauszug oder Kaufvertrag entnommen werden, oder bei mangelnder Dokumentation durch Einsicht beim Grundbuchamt ermittelt werden. Veränderungen am Grundstück, die nach dem 01.01.2022 entstanden sind, z.B. Anbauten, müssen in der Steuererklärung nicht berücksichtigt werden. Für die folgenden Kalenderjahre müssen Änderungen aber angezeigt werden.

Weitere Informationen zur Grundsteuer in Bayern hat das Landesamt für Steuern hier zusammengestellt. Dort sind unter anderem auch Ausfüllanleitungen für die Steuererklärung zu finden.


Autorin: Tanja Linebach (LL.M. Edinburgh / Rechtsanwältin)